Fiscalité location touristique Espagne 2026
Guide non-résident

📋 Le principe : vous êtes imposé en Espagne

Si vous possédez un bien immobilier en Espagne et que vous le louez en courte durée (Airbnb, Booking, etc.), vous devez déclarer et payer l'impôt sur ces revenus en Espagne, que vous soyez résident espagnol ou non.

En tant que non-résident, vous payez l'IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) — l'impôt sur le revenu espagnol — sur les revenus générés par votre bien situé en Espagne.

La bonne nouvelle : les taux pour non-résidents UE sont fixes et prévisibles (pas de barème progressif), et vous pouvez déduire vos charges réelles.

💶 IRPF : l'impôt sur les revenus locatifs

Taux d'imposition

Exemple concret :

• Revenus bruts annuels : 15 000 €
• Charges déductibles : 5 000 €
• Revenus nets imposables : 10 000 €
• IRPF à payer (non-résident UE) : 10 000 € × 19% = 1 900 €

Déclaration : Modelo 210

Les non-résidents doivent déclarer leurs revenus locatifs via le Modelo 210, à déposer trimestriellement auprès de l'AEAT (Agencia Tributaria — l'administration fiscale espagnole).

Calendrier des déclarations :

• T1 (janvier-mars) : déclaration avant le 20 avril
• T2 (avril-juin) : déclaration avant le 20 juillet
• T3 (juillet-septembre) : déclaration avant le 20 octobre
• T4 (octobre-décembre) : déclaration avant le 20 janvier N+1

La déclaration se fait en ligne sur le site de l'AEAT avec un certificado digital ou Cl@ve PIN. Si vous ne maîtrisez pas l'espagnol ou le système fiscal, faites-vous accompagner par une gestoria.

📊 Charges déductibles

Vous pouvez déduire de vos revenus bruts toutes les charges réelles et justifiées liées à votre activité locative. Conservez tous les justificatifs (factures, reçus) pendant au moins 4 ans.

Déductions autorisées

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — taxe foncière annuelle
• Frais de gestion — commission conciergerie, gestoria, avocat
• Commissions plateformes — Airbnb (14-16%), Booking (15-18%)
• Ménage professionnel — entre chaque séjour
• Maintenance et réparations — plomberie, électricité, peinture, équipements
• Assurances — assurance habitation, responsabilité civile propriétaire
• Charges de copropriété — si bien en copropriété
• Eau, électricité, internet — si payés par le propriétaire
• Amortissement du bien — abattement forfaitaire de 3% de la valeur cadastrale (sans justificatif)

Non déductibles :

• Intérêts d'emprunt (sauf si bien loué plus de 50% de l'année)
• Travaux d'amélioration (amortissables, pas déductibles directement)
• Amendes et pénalités fiscales

Abattement forfaitaire de 3%

Si vous ne justifiez pas toutes vos charges, vous pouvez appliquer un abattement forfaitaire de 3% de la valeur cadastrale de votre bien. C'est un minimum garanti, même sans justificatifs.

Exemple :

• Valeur cadastrale du bien : 120 000 €
• Abattement forfaitaire : 120 000 € × 3% = 3 600 €
• Vous pouvez déduire 3 600 € même sans factures

🧾 IVA (TVA) : exonération pour location touristique

Bonne nouvelle : la location de logements touristiques sans services hôteliers est exonérée de TVA (IVA) en Espagne.

Qu'est-ce qu'un service hôtelier ?

Un service hôtelier inclut :

• Ménage quotidien pendant le séjour
• Petit-déjeuner ou restauration
• Blanchisserie régulière pendant le séjour
• Accueil 24h/24 avec personnel sur place

Si vous louez un appartement en Airbnb avec ménage uniquement entre séjours, linge de maison fourni, et accueil ponctuel — pas de TVA.

Si vous proposez un service hôtelier complet (ménage quotidien, petit-déjeuner), vous tombez dans la catégorie hébergement hôtelier et devez facturer la TVA à 10%.

🏠 IBI : la taxe foncière

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l'équivalent espagnol de la taxe foncière française. Elle est calculée sur la valeur cadastrale de votre bien et fixée par la mairie.

Le montant varie selon la commune, mais à Torrox et Nerja, comptez généralement entre 0,4% et 0,8% de la valeur cadastrale par an.

Exemple :

• Valeur cadastrale : 100 000 €
• Taux IBI Torrox : 0,6%
• IBI annuel : 600 €

L'IBI est 100% déductible de vos revenus locatifs pour l'IRPF.

📄 Modelo 720 : déclaration des biens à l'étranger

Si vous êtes résident fiscal français (ou autre pays) et que vous possédez des biens en Espagne d'une valeur totale supérieure à 50 000 €, vous devez déposer le Modelo 720 avant le 31 mars de chaque année.

Qui est concerné ?

• Résidents fiscaux français possédant un bien immobilier en Espagne >50 000€
• Comptes bancaires espagnols >50 000€
• Valeurs mobilières détenues en Espagne >50 000€

Le seuil de 50 000 € s'applique par catégorie de biens (immobilier / comptes / valeurs), pas sur le total.

Sanctions en cas d'oubli

Les sanctions pour non-déclaration du Modelo 720 sont très lourdes :

• Amende minimum : 10 000 € par bien ou compte non déclaré
• Amende jusqu'à 150% de la valeur du bien non déclaré dans les cas graves

La Cour de Justice de l'Union Européenne a jugé ces sanctions disproportionnées en 2022, mais l'Espagne les applique toujours. Ne prenez pas ce risque.

📈 Impôt sur la plus-value immobilière

Si vous revendez votre bien en Espagne, la plus-value est imposable en Espagne. Taux pour non-résidents : 19% sur la plus-value nette.

Calcul :

• Prix de vente : 250 000 €
• Prix d'achat + frais acquisition : 200 000 €
• Plus-value nette : 50 000 €
• Impôt sur plus-value : 50 000 € × 19% = 9 500 €

En plus de l'impôt national, la mairie prélève la plusvalía municipal (taxe locale sur la plus-value du terrain). Son montant dépend de la durée de détention et de la valeur cadastrale du terrain.

💼 Fiscalité en cas de succession

Si vous héritez d'un bien en Espagne ou si vous léguez votre bien espagnol, des droits de succession s'appliquent. Les taux varient selon la région (Andalousie, Catalogne, etc.) et le lien de parenté.

En Andalousie, les héritiers directs (enfants, conjoint) bénéficient d'abattements importants, réduisant fortement l'impôt. Consultez un notaire espagnol pour optimiser votre succession.

✅ Nos conseils pratiques

1. Faites-vous accompagner par une gestoria

Une gestoria locale vous coûtera 200-400€/an et vous fera gagner du temps, de l'argent (optimisation fiscale) et des cheveux (zéro stress administratif). Elle gère vos Modelo 210, vos justificatifs, vos relances AEAT.

2. Conservez TOUS vos justificatifs

Factures, reçus, contrats, relevés bancaires — gardez tout pendant au moins 4 ans. L'AEAT peut contrôler vos déclarations jusqu'à 4 ans en arrière. Scannez et sauvegardez dans le cloud.

3. Déclarez les revenus dans votre pays de résidence

Même si vous payez l'IRPF en Espagne, vous devez également déclarer ces revenus dans votre pays de résidence (France, Belgique, etc.). Mais grâce à la convention fiscale bilatérale, vous ne payez pas deux fois : l'impôt espagnol est généralement crédité.

4. Payez à temps

Les pénalités de retard en Espagne sont lourdes : 5% immédiat, puis intérêts mensuels. Ne laissez pas traîner vos déclarations trimestrielles.

5. Anticipez la licence VUT

Avant de louer, obtenez votre licence VUT à Torrox. Louer sans licence = amendes jusqu'à 150 000€ + revenus non-déductibles fiscalement. Consultez notre guide du Decreto 31/2024 pour connaître les nouvelles obligations VUT en Andalousie. Vous pouvez également estimer vos revenus locatifs nets après impôts avec notre simulateur gratuit.